월급쟁이 부자로 은퇴하라 - 너나위

 

지금까지는 경제에 대한 기초적인 상식 혹은 돈에 대한 가치관을 변화시킬 수 있는 경제 사상에 대한 책들을 위주로 보았다.

그러한 나에게 '월급쟁이 부자로 은퇴하라' 는 첫 부동산 입문서라고 할 수 있다.

이 책은 너나위 님이 걸어간 부동산 투자자의 길의 방향을 보여준다.

따라서 부동산에 대해 전문적인 지식이 없더라도, 부동산 투자를 왜 해야하는지, 어떤 방법으로 접근해야 하는지 등에 대한

전반적인 이해를 할 수 있게 한 좋은 도서이다.

또한 지금 당장은 부동산에 투자할 여력이 되지 않지만, '아는 것이 힘이다' 라는 말이 있듯이 임장, 입지 선정, 다양한 지역들에 대한 꾸준한 관심 등 지금 내가 할 수 있는 것이 무엇인지를 알게 되었다.

책에서 알게 된 좋은 구절 및 실천하고 싶은 것들이 너무 많아 아래에 정리하고 가끔씩 읽으며 상기하려고 한다.

 

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생산 자산

필요한 것을 사고, 남은 돈으로 향후 가치와 가격이 상승할 가능성이 있는 '생산 자산'을 사야 한다.

너나위 님의 경우에도 소비자산을 사거나 남는 돈을 통장에 넣어두지 않고 여러 종류의 생산 자산 중 부동산, 땅을 선택하여 사들였고, 몇 년 후 많은 소득을 얻을 수 있게 되었다.

생산 자산을 사면 직접적인 노동을 하지 않고도 창출되는 소득인 '비근로소득'을 얻을 수 있다.

 

<직장인의 비근로소득 창출 6단계>

1. 직장에서 일한 대가로 급여를 받는다 (시간 <-> 근로소득 교환)
2. 소비 자산에 대한 지출을 최소하한다 (절약)
3. 남은 돈을 모은다 (자본화)
4. 모은 자본으로 생산 자산을 산다 (투자)
5. 위의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다 (시스템 마련)
6. 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다 (비근로소득 확보)

 

 

레버지리 활용

지렛대의 원리와 비슷하게, 전세금을 활용하여 적은 돈으로 더 비싼 자산을 살 수 있게 된다.

• 전세가율 : 매매가 중 전세가가 차지하는 비중 
• 자본재배치 : 깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식

따라서 전세가율이 높은 상황이라면 더 높은 아파트를 매입할 수 있다.

ex) 3억 짜리 아파트를 매입 , 2억 5000만원에 전세 임대를 내놓은 상황은 다음과 같은 단계로 진행된다.

-> 1년 후 아파트 가격이 3억 3000 만원으로 상승

-> 투자금 : 5000만원

-> 수익 : 3000만원 / 5000만원 x 100 -> 60%

 

투자의 기준

1) 입지 -> 신축/구축보다 입지를 우선순위로 봐야한다.

2) 저평가된 상태 -> 가치 대비 저렴한 것을 사서 잃지 않는 투자를 해야한다. 

• 호재가 있어도 이미 부동산 가격에 반영되어 저평가된 상태가 아니라면 투자X
• 호재는 매매가에 미리 반영되는 반면, 전세는 실사용 가치를 의미하므로 선 반영되지 않는다.

3) 비교평가 -> 비교 대상이 많을 수록 가치 판단은 정교해진다.

4) 상한선 두기 -> 나에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 투자처에 집중해라. 초보자는 절대 가격이 비싼 집은 조심하기.

5) 대안 만들기 -> 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역, 물건을 늘려라. 협상에서도 강력한 무기를 쥘 수 있다.

 

 

월세투자

안정적인 급여가 보장되는 직장인이라면, 월세투자 보다는 자산의 크기를 늘리는 것이 나을 수 있다.

월세투자에 대한 효용 가치를 꼼꼼히 따지고 선택하자.

지금 당장 현금 흐름을 창출하는 것 보단 몇 년 후 몇 배 이상의 수익률을 보는 것이 더 나은 경우가 많기 때문이다.

 

장기 보유의 장점

- 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다.

• ex) 중개수수료, 취등록세, 양도세...
• -> 목표로 정한 수익을 달성하기까지는 불필요한 거래는 줄이는 것이 좋다.
• 즉, 당장의 현금 흐름에 문제가 없는, 월급이 보장되는 직장인이라면 긴 호흡으로 자산을 쌓아 올려 인생을 바꾸는 투자를 하는 것이 더 유리하다. 
• 이러기 위해서는 애초에 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입하는 것이 중요하다.
• -> 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것

- 다주택 보유 (시스템 구축)

너나위 님은 재계약 시 마다 전세가가 오르는 것을 활용하여 차익으로 또 다른 주택을 마련하는 방법을 선택하셨다.

물론, 상황에 따라 매도하여 차익 실현하는 것이 더 나은 선택일 수도 있다.

또한 항상 전세가가 오르거나, 매매가가 오르는 등의 좋은 상황만 일어나는 것은 환상일 것이다.

즉, 2년 전보다 전세가가 오히려 하락한 '역전세' 상황을 대비하여 항상 차선책(종잣돈, 대출) 을 생각해야 한다.

 

 

 

임장 지역 선정

지역에 대한 리스크(입주 물량 과도, 미분량 과도) 가 있더라도 전세가율이 높고(70% 이상),

가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 하는 것이 좋다.

우선조건만 만족해도 역전세 리스크를 감당할 수 있는 현금을 보유하고 있다면 투자할 수 있다.

< 임장할 때 확인할 것 >

- 입주 물량

• 부동산 지인, 호갱노노, 아파트실거래가 앱 사용
• 임장하고자 하는 지역과 가장 근접한 지역의 입주 물량도 세세히 확인한다
• -> 왕래가 잦은 인근 지역의 공급량에도 영향을 받음

- 미분양

• 부동산지인에서 추세 확인

- 일자리

• 국세통계 홈페이지에서 해당 지역에서 일하는 근로자 수, 급여 수준을 확인할 수 있다.
• 국가통계포털에서 해당 지역에 위치한 일자리의 업종 분포를 알 수 있다.

- 환경

• 주거지역, 상업지역, 자연녹지지역 -> 로드뷰로 확인
• 선호시설 확인 -> 직접 발로 밟으며 확인하기
• 카페, 은행, 병원, 식당, 장 보는 곳(백화점/시장/마트)

- 학군

• 아파트 실거래가 앱에서 특목고 진학률, 학업성취도 평과 결과 확인 가능
• 학교 위치, 분위기 파악
• 어린이집/유치원
• 초등학교까지 차도 유무

- 교통

• 출 퇴근 시 지하철/버스 이용 유무
• 마을버스
• 광역버스 정류장, 배차간격

- 연령 분포

• 통계지리정보서비스에서 해당 지역의 연령별 인구 비중 확인

- 가격

가격 조사 하기

 

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책에는 부동산 투자에 대한 어려운 기술은 전혀 서술되어 있지 않다.

부동산 투자에 대한 마음가짐을 다잡고 싶은 사람, 첫 걸음 내딛고 싶은데 방법을 모르겠는 사람들을 위한 길잡이와 같은 역할을 하는 책인 것 같다.

나는 월급쟁이를 시작도 안했지만 어쩌다보니 벌써 부자로 은퇴하기 위한 방법을 도모하는 중이다.

얼마가 걸릴진 모르겠지만, 이렇게 먼저 길을 터준 사람들이 있기에 참 감사한 것 같고 나는 더 빨리 도착할 수 있을 것 같은 자신감이 생긴다 ..!